Immobilienkaufverträge in Portugal

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Immobilienkaufverträge werden auch in Portugal notariell beurkundet. Jedoch ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag (contrato promessa de compra e venda) ohne notarielle Beurkundung verbindlich. Der Kauf einer Immobilie ist also auch dann gültig, wenn es sich nur um ein normales Schriftstück mit entsprechendem Inhalt handelt. Für die Rechte und Pflichten des Käufers ist es nicht entscheidend, ob der Vertrag mit Vorvertrag oder Kaufoption oder einer sonstigen Bezeichnung überschrieben ist. Allein entscheidend ist der Vertragsinhalt. Oft handelt es sich gerade bei diesen Vorverträgen um vollumfänglich verbindliche Kaufverträge, von denen man sich ohne die Zustimmung des Verkäufers nicht mehr lösen kann. Deshalb sollte man unbedingt vor der Unterschrift und vor einer Anzahlung die Eigentumsverhältnisse und eventuell vorhandene Belastungen (Hypotheken, Wegerechte, Nutzungsrechte) anhand eines Grundbuchauszuges nachweisen lassen.

In Portugal ist es üblich, einen Immobilienkauf mit einem Kaufvorvertrag (contrato promessa de compra e venda) zu beginnen. Dieser wird, wie oben erwähnt, nicht notariell beglaubigt und besagt nur, dass sich beide Parteien zum Abschluss eines Kaufvertrags verpflichten. Zum Vorvertrag gehört eine genaue Beschreibung der Immobilie und ein Zeitplan des eigentlichen Kaufes. Üblich ist auch, dass beim Vorvertrag eine Anzahlung geleistet wird, meist 10 % der Kaufsumme. Doch aufgepasst, tritt der Käufer vom Geschäft zurück, verfällt die geleistete Anzahlung. Tritt aber der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer das Doppelte der geleisteten Anzahlung zurückgeben.

Immobilien Infos

Notarvertrag
Das Eigentum an der Immobilie wird mit dem Notarvertrag (escritura de compra e venda) übertragen. Eine Ausfertigung des Notarvertrags wird dann beim Grundbuchamt (conservatória) eingereicht. Mit der Eintragung ins Grundbuch ist gewährleistet, dass die Immobilie nicht ein zweites Mal an einen anderen gutgläubigen Käufer verkauft oder das Grundstück mit einer Hypothek belastet werden kann. Die Bezahlung der Steuern ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Um die Steuern bezahlen zu können, muss der Käufer eine Steuernummer beantragen. Um die Eintragung im Grundbuch muss man sich selbst kümmern oder einen Dritten damit beauftragen.

Baugenehmigung
Vor dem Erwerb einer Immobilie in Portugal sollte man prüfen, ob eine Baugenehmigung vorliegt; das gilt für Alt- und Neubauten. Wer einen Bauplatz kaufen möchte, muss beachten, dass die momentane Bebaubarkeit nicht bedeutet, dass man auf dem Grundstück für ewige Zeiten bauen darf. In Portugal gelten derzeit zwei unterschiedliche Bebauungspläne. Im Rahmen dieser Bebauungspläne kann es schon einmal vorkommen, dass bereits vorliegende Baugenehmigungen erneut überprüft und möglicherweise zurückgenommen werden. Es lohnt sich also, die regionalen und kommunalen Pläne zur Raumordnung zu prüfen, oder besser noch, durch einen orts- und sprachkundigen Dritten prüfen zu lassen.

Grundbuch
Wie in Deutschland auch, sollte man vor dem Kauf Einsicht in das Grundbuch nehmen. Das Grundbuch gibt Auskunft darüber, ob geldliche Belastungen, Wege- oder Leitungsrechte, ein Nießbrauch oder andere Rechte eingetragen sind, und ob beispielsweise der Wert des Objekts durch ein solches Recht gemindert wird.