Immobilien Steuern in Portugal Teil II.

Immobilie Portugal | Steuern Teil I. | Kaufpreis | Verträge

Laufende Kosten
Wer sich in seiner Portugal-Immobilie auch im Winter aufhalten will, braucht unbedingt eine Heizung, da die Winter zunehmend strenger werden. In modernen Apartmenthäusern fallen in der Regel monatliche Unterhaltskosten (Hauswart, Reinigung, Wartungsarbeiten usw.) an. Doch auch eine andere Immobilienart, z. B. eine Ferienwohnung außerhalb einer touristischen Anlage, ein Landhäuschen oder eine Ferienvilla, braucht während der Abwesenheit des ausländischen Eigentümers laufende Pflege und Beaufsichtigung. Man kann natürlich einen Einheimischen damit beauftragen. Die hierfür anfallenden Kosten sind Verhandlungssache.

Steuern auf den Immobilienerwerb
Die Grunderwerbssteuer schlägt mit ca. 10 % zu Buche. Dazu sind ca. 5 % einmalig für Stempelsteuern, Notar- und Anwaltskosten zu kalkulieren. Dann fällt eine kommunale Steuer für die Immobilienübertragung (IMT) an.

Steuern nach dem Immobilienerwerb
Nach dem Immobilienkauf in Portugal wird eine jährliche Grundsteuer (IMI) fällig, die sich je nach Art des Grundstücks (ländlich; städtisch) zwischen 0,2 % und 0,8 % bewegt. Für diese regelmäßige Zahlung ist es ratsam, einen Vertreter mit Wohnsitz in Portugal zu beauftragen, sofern man nicht selber ständig vor Ort sein kann. Derzeit ist nämlich weder eine Zustellung des jährlichen Grundsteuerbescheids nach Deutschland möglich, noch wird ein Scheck oder eine Überweisung aus Deutschland akzeptiert.

Soll die Immobilie vermietet werden, sind die Mieteinnahmen in Portugal steuerpflichtig.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, sich von der Grundsteuer befreien zu lassen, wenn es sich bei der Immobilie um den eigenen festen Wohnsitz handelt oder man diese zu einer festgelegten Miete auf zehn Jahre vermietet. So kann sich der Eigentümer für einen Zeitraum von sechs Jahren befreien lassen. Ein Haushalt kann sich maximal zweimal von dieser Steuer befreien lassen.

Immobilien Infos

Doppelbesteuerungsabkommen gilt bei Einkommen
Für denjenigen, der eine Immobilie in Portugal erworben hat, diese aber nicht das ganze Jahr nutzen kann und für die restliche Zeit vermieten will, gilt folgende Regelung:

Nach dem deutschen Einkommenssteuergesetz ist jeder in Deutschland Ansässige mit seinem Welteinkommen unbeschränkt steuerpflichtig, wenn er seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat. Somit unterliegt auch der Eigentümer einer portugiesischen Immobilie mit Wohnsitz in Deutschland mit diesem Eigentum der deutschen Steuerpflicht. Im Fall von Deutschland und Portugal besteht aber ein Doppelbesteuerungsabkommen. Dieses Abkommen verhindert, dass es zu einer Besteuerung in beiden Staaten kommt.

Zwischen Deutschland und Portugal regelt dieses Abkommen sowohl die Steuern, die für den Grundbesitz anfallen als auch jene, die sich durch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und aus Veräußerungsgewinnen ergeben. Das hat den Vorteil, dass die Einkünfte aus der vermieteten Immobilie nur in Portugal besteuert werden und nicht noch zusätzlich in Deutschland.

Der Steuersatz auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegt derzeit bei 25 % für Eigentümer, die ihren Wohnsitz nicht in Portugal haben. Es können allerdings bestimmte Ausgaben des laufenden Unterhalts sowie Erhaltungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Zudem können einmal im Jahr 10 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Eigennutz der Wohnung von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

Besteuerung bei Verkauf
Was passiert, wenn ich meine Immobilie in Portugal wieder verkaufen will?
Der Verkauf von Immobilien wird besteuert. Für Eigentümer, die ihren Wohnsitz nicht in Portugal haben, beläuft sich der zu versteuernde Betrag auf die Hälfte des Veräußerungsgewinns, der zu einem Steuersatz von 25 % versteuert wird. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungs- und dem Verkaufspreis.

Diese Besteuerung kann vermieden werden, wenn man nach dem Verkauf der Immobilie den Zugewinn innerhalb von zwei Jahren wieder investiert, und zwar in eine Immobilie, die ausschließlich der privaten Nutzung dient.